孤独死があった不動産の売却はどうなるの？
2020/01/29
こんにちは！フォレスト不動産橋本です。
さて今日お話するのは『孤独死』に関する不動産売却時の気を付けるべき点や流れについてです。昨今、孤独死は珍しいものではなくなってきましたね。これだけ超高齢化社会が進んだり核家族世帯が増えると、それだけ孤独死が増えるのも、悲しいかな当然のことです。しかし、そうなった場合、不動産売却に支障が出たりするのでしょうか？？詳しくお話していきます。
そもそも心理的瑕疵の物件とは？
よく『事故物件』といわれるような不動産が売却されたりしますね。そういった物件は、心理的瑕疵に該当するポイントがある不動産です。そもそも心理的瑕疵はどういう内容があてはまるのでしょうか？典型的に問題になるのは、火事や自殺や殺人があった場合です。その場合は中古戸建として売却活動が行われるケースが多いですが、古家解体後、更地として売却活動をするケースであっても告知する必要があります。要は、購入予定である買主様が確実にその事実を認知したうえで購入の意思をとり、双方その心理的瑕疵というポイントを乗り越えたうえで合意のもと契約に至るということが重要なのです。
孤独死は告知義務があるのか？
そもそも、この告知義務の定義は非常に曖昧です。人は必ず死ぬものですので、その事実がどれぐらいの心理的ダメージを与えるか…そこに頼った判断が多いかもしれません。孤独死の場合でも、心理的瑕疵に該当するのかしないのか、意見が分かれるポイントがあります。
１：該当しないケース
孤独死といっても、亡くなってから発見されるまでの日数が少なく、不動産そのものに損失がない場合は該当しないケースが多いです。そういう場合は、比較的病気や寿命が理由でお亡くなりになる自然死であるため、人間である以上当たり前に起こることですからね…
２：該当する可能性のあるケース
孤独死が起きる場合、周りに人が居ない環境というものが前提にあります。ご高齢の孤独死は家族が遠方に住んでいらっしゃっることが多いです。また、最近はお若い方でも人付き合いが疎遠になっていることで発見がおくれる孤独死もあります。そういった孤独死が、自然死の場合であったとしても、お亡くなりになってからの日数があまりに長く、お体の状態や物件の損失にも影響があるとされる場合は、心理的瑕疵物件に該当する可能性が高いです。
告知義務はいつどうやって？
一般的に事故発生から７～１０年経過すると告知義務は該当しないとも言われています。しかし、その年数経過すれば告知しなくても告知義務違反に絶対ならないというわけではありませんので、心に気掛かりなまま進むのであればしっかりと告知をしたうえで進んでいく方が双方にとって良いかもしれません。また、告知ですが、『売買の意思をお互いが納得し署名捺印をする』契約前のタイミングには必ずしておかなければなりません。
今回のような孤独死でなかった場合、心理的瑕疵が確実に該当する場合でも一緒のことです。以前、私も関与する不動産売却活動中、売主様を深く傷つけてしまうケースがありました。だからこそ、この『心理的瑕疵』といわれる不動産売却や『孤独死』といわれるグレーゾーンの不動産売却には、何倍も気を遣って我々も仲介に入らせて頂く覚悟があります。同じようにこういったお話は購入希望の方にとっても重大なお話です。これから住んでいくであろう自分の財産のお話になるので、相手がこの問題をどう認識しているかを見極めながらお話させていただきます。もしこういった問題で不動産売却をためらっている方がいらっしゃるのであれば、是非一度フォレスト不動産にご相談くださいね。
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文責：橋本
