【解説】 物件情報資料の見方を初心者向けに 解説【フォレスト不動産|姫路】

ここでは、画像の①～⑥を解説します。

①種別

物件の種類が記載されています。土地以外だと、「新築戸建て」「中古戸建て」「マンション」等が掛かれています。たいていの物件は、画像左側のような間取りを見るだけで種別の見分けはつきますが、販売されたばかりなど間取りが用意されていない物件はここを見るとよいでしょう。

②価格

物件自体の価格が記載されています。実際に物件購入される際はここに＋諸費用(仲介手数料、登記費用等)がかかりますので、予算の9～8割の金額で探していくとよいでしょう。また、下の方には坪単価が掛かれていますので、他の物件と比較するのに便利です。

③所在地

物件の住所が書かれています。エリアで探されているのであれば必須の項目ですね。

番地まで書かれている場合は、Googleマップで確認するとよりイメージがつきやすくなります。

④交通

主な公共機関が、物件からどれくらいの距離にあるのか記載されています。

弊社の物件資料には、姫路駅からバス/電車に乗ったときの所要時間と、物件から最寄りのバス停/駅までの所要時間が書かれています。最寄りのバス停/駅の名前は、左側にある大きな図の部分に書いてあります。

⑤土地面積

ほとんどは「公簿 〇〇.〇㎡（〇〇.〇坪）」と書かれています。

公簿というのは、土地の面積を測る方法の一つです。つまり、「公簿という方法で測ると、この土地は〇〇.〇㎡で、〇〇.〇坪だったよ」ということが書いてあります。

ちなみに、もう一つの計測方法として「実測」があります。

⑥私道負担

土地面積が私道に接しているかどうか、私道負担があるかどうかが分かる項目です。

もちろん私道に面していない方がトラブルがなくて良いのですが、稀に、物件情報には「私道負担なし」とあるのに、実際先方に問い合わせると私道負担があったという場合もありますので注意が必要です。

続きまして、⑦～⑫を解説します。

⑦土地権利

この物件を購入したとき得られる土地に関する権利です。

ほとんどは「所有権」、つまり土地の権利を得られます。所有権の他には「借地権」というものがあり、これは土地を賃貸するという意味になります。

⑧地目

その土地が「どういう使われ方をするとして役所に申告されているか」を示しています。

多いのが宅地、他には山林、雑種地、田などがあります。住宅を建てるには、この地目が「宅地」である必要があるので注意が必要です。

⑨地勢

土地の角度が示されています。

多いのが「平坦」で、周りの道路との段差がなく、土地自体の傾きもない状態です。他には土地そのものに傾きがある「傾斜地」や、土地と道路との間に段差がある「ひな段」といった種類があります。

物件情報の形や広さの割には価格が低いなと思ったら、地勢が平坦以外である場合が多いので要チェック項目です！

⑩道路

それぞれ物件のどの方角に道路があるのか、その道路は私道か公道か、また広さがどれくらいかを示しています。

⑪建築条件

建築条件とは、一般的には建築するときに特定の建築会社での建築を条件として売買契約を結びます、という意味です。土地を選んでいるときには要チェックの箇所です！

もし建築条件があると、その建築会社で建築をする必要があります。頼みたい建築会社がすでにあるなら、建築条件はなしの物件を選びましょう！（たいていは「建築条件なし」の物件が多いです）

⑫設備

その物件に付いている設備について書いてあります。

多いのが、電気/ガス/上下水道の3つです。他にはソーラーパネルや備え付け設備などが書かれている場合もあります。

続きまして、⑬～⑰の解説をします。

⑬都市計画

都市計画という項目に書かれている単語は主に２つです。

「市街化区域」と「調整区域」

２つの言葉の違いは「建物を建てられる区域」「建物を(原則として)建てられない区域」です。

もしこの項目に「調整区域」とあれば、基本的には建物を建てられない、つまり住居やカーポートなどを建築できないと思っていただいて大丈夫です。

ただ、例外として「調整区域だけど建物を建ててもいい地域」もあります。これは各物件によって異なるので、気になる物件が「調整区域」内だったとしても絶対に建てることが出来ないと決まったわけではないので、一度営業やスタッフに質問してみてください！

⑭用途地域

都市計画が「そもそも建てていいか」を示すのであれば、用途地域は「どういうものを建てていいか」を示していると考えると分かりやすいです！

用途地域は「この地域にはこういう建物を建ててもいいですよ」ということを示しています。用途地域の種類はたくさんあるのですが、多くの場合は「一種低層」「二種低層」「一種中高層」「二種中高層」「第一種住居」「第二種住居」あたりが入っていると思います。

このどれが入っていても、お家を建てる場合は特に気にしなくてもほとんどの場合は大丈夫です。姫路市の用途地域は全部で13種類あるのですが、住居が建てられないのは「工業専用地域」だけ。他の12種類の地域では住宅を建てることができます。

周辺にどういう建物が多いかの指標に使うこともできますが、具体的なチェックは現地に行った方が早いと思いますので、種類などを特に覚える必要はありません。ただし店舗や事務所、工場などを建築する場合には要チェック！の項目になります。

⑮建蔽率

土地の中で、建物が建っている場所をどれくらいの割合におさめなければいけないか？の数字が書いてあります。

「60％」と書いてあるところが多いですが、60％ということは、土地面積の40％の部分には建築物を建ててはいけません。

　例：面積150㎡、建蔽率60％の土地に建物を建てる場合、

　　　　150㎡×0.6＝90㎡

　　　90㎡までしか建物に使用できないということになります。

建ぺい率があることで、住宅がたくさん集まっている場所でも、最低限の日当たりや風通しが確保されます。

ただ、実際に建ぺい率がどれくらいかのイメージはしづらいと思うので、戸建ての内覧に行った際に建ぺい率もぜひ確認して、イメージを掴んでみるのがおすすめです。

⑯容積率

建物の延床面積を土地の何倍までなら建てていいよ、と制限する割合です。これは150%とか200％としているものをよく見かけますね。

ちなみに、延床面積とは建物の階層すべての床面積を合計したものです。

例：面積150㎡、容積率200％の土地に建物を建てる場合、

　　　150×２＝300㎡

　　建物の各階層が合計300㎡までであれば建築可能(規制等なければ150㎡、建蔽率60％、容積率200％で3階建ても夢ではない？！)

ただ、建蔽率の関係もあるので容積率ぎりぎりまで物件を建てる場合は少ないです。

これも実際に市場に出ている物件の資料を見て、間隔を掴んでみましょう。

ラストスパート！⑱～㉒を解説します。

⑱現況

土地の現在の状況について書いてあります。多いのは「更地」「上物有」そして空欄の三つです。

「更地」とは、土地に建築物がない状態です。だからといって砂利の敷かれたきれいな土地…というわけではなく、雑草類が生い茂っていたり、駐車場や物置として使われていることもあります。

「上物有」とは、家など建築物が建っている状態です。建物はあるけれど、例えば建物が古すぎて価値がないなどの理由から、中古戸建ではなくて土地として販売されている状況です。解体するには費用がかかるので、要チェックの項目です！「上物有」の中には引き渡しのときには解体されて更地にされた状態で渡される場合もあります。そういった条件（「解体更地渡し」）は備考欄（㉒）などに書いてある場合もあるので、合わせて備考欄も確認です。

そして、たまにあるのが空欄です。この場合は、実際に現地に行ったり、先方の不動産屋などに確認を取る必要があります。不動産屋さんお問い合わせして確認してもらいましょう！

⑲明渡

これは、土地の権利を実際に引き渡されるのがいつかということが書いてあります。

契約が成立したらすぐに都合の良い日にちを決めて取引をする「即時」が書いてあることが最も多いです。

他には「相談」「期日指定2022.〇〇末」などがあります。「相談」「期日指定2022.〇〇末」は、売主に何か事情があり、契約しても明け渡しまでは少し時間がかかる場合などが多いです。住宅購入に期限がある場合は、いつ土地を明け渡してもらえるのかの確認が必須になるので、忘れずにチェックしましょう！

⑳小学校

㉑中学校

フォレストでは、ここには物件がある校区の小学校/中学校と、それぞれ学校までの距離、徒歩での時間を書いています。

お子様がいらっしゃるご家族はついつい注目してしまう項目かもしれません！参考にされる方が多いので、物件情報として掲載しております。

ちなみに、フォレストでは「学校は近いと便利だし、遠いと友達と喋ったりできて体力もつく」というのが定説となっており、どちらであっても良さがあると考えています(笑)

㉒備考欄

ここは要チェックの項目です！！

土地の事情(上物有・更地等)、引き渡しの条件(解体更地渡し・建物付き等)、補足(建築の際の条件等)、設備の注意点(上下水道引き込みの有無等)、災害区域の内外(土砂、洪水等)、価格変更履歴などなど、今まで説明してきた項目以外の詳細情報が書いてあります。

ここに何も書いてない場合もありますが、書いてある場合はしっかり確認することが大切です！

最後に、物件資料左側の解説をします。

㉓図面

土地のおおよその全体図、接している道路、方角などの情報があります。

チェックポイントは、土地の形と方角です。特に面積は要注意！慣れないとおもいますので　、スタッフと確認してみましょう。

㉔付近の施設

最寄りのバス停/駅から物件までの距離と、スーパー、ドラッグストア、コンビニなど、近いと嬉しい商業施設との距離などが掲載してあります。

こちらも、お客様ご自身の優先順位が高い場合は、ご参考にしていただきたい項目です。

今回は、土地の物件情報をメインにブログを書いてみました。

次回は、戸建ての物件情報で、戸建て独自の項目を解説！初心者でも物件情報が怖くなくなりますよ♪

もし、各項目を見ていて分からなかったことについて教えてほしいときは、やっぱり優しくしっかり教えてくれる不動産屋さんに頼りたいですよね。

フォレスト不動産では、分からない項目や確認が必要な項目があれば聞いていただけるといつでも説明させていただきます。ぜひ頼りにしてくださいね！